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    棚改專項基金有望加速

    作者:中國建設報  瀏覽量:1629  發布時間:2016-03-28 11:49:37

    2016年600萬套棚戶區住房改造任務如何完成?提高棚改貨幣化安置比例,錢從哪來?

    對此,國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲表示,根據目前住房市場的現實情況,有必要利用貨幣化安置打通保障房與商品房之間的通道,實現住房存量資源的優化配置。

    另據中國建設報記者了解,北京市2016年的棚戶區改造和環境整治任務已經于近日獲得批復,今年該市將至少為3.5萬戶棚戶區家庭解決居住困難問題,改善居住條件。

    “貨幣化安置有助于去庫存,將成為棚改安置的發展方向。但是,貨幣化安置需要大量的資金投入,各級地方政府需要加快探索具體操作辦法。”長富匯銀基金董事長張保國認為。

    棚改資金缺口明顯

    從今年2月初北京市財政局公布的《關于北京市2015年預算執行情況和2016年預算草案的報告》中可以看到,“2015年保障性安居工程建設資金實際支出126.1億元,重點支持完成6.1萬戶棚戶區改造,支持相關區域開展環境整治,推動保障性住房開工建設,繼續實施老舊小區綜合改造等。”

    據此計算,按照此前專家提出的每戶建安成本25萬元的標準,完成6.1萬戶棚戶區改造任務,北京市需要前期投入的資金總額為152.5億元。加之其他環境整治、保障性住房建設、老舊小區改造的費用,其資金需求已遠遠超過財政支出的126.1億元。

    正是在這種情況下,地方政府開始嘗試設立棚改專項基金。

    今年1月,北京市豐臺區人民政府網站登出消息,設立全市首支棚改專項基金,計劃投向豐臺區棚戶區改造和環境整治項目之一的看丹村項目,用于解決項目資本金不足問題。該基金由豐臺區政府牽頭、國有企業回購、吸引社會資本和集體經濟組織拆遷閑置資金廣泛參與,先后收到意向參與函超過20份。

    “長富匯銀基金始終關注、研究國家在棚改方面的政策與進展,是最早參與棚改的專業金融機構。”張保國稱,“在地產基金行業面臨大洗牌的環境下,長富匯銀私募基金選擇棚改項目進行投資,是綜合考慮宏觀經濟形勢、政策方向等多方面因素后做出的選擇。”

    不過,張保國同時強調,私募基金在捕捉棚改項目機遇時,也要注重風險控制。

    以長富匯銀基金過去在棚改項目投資領域的風險控制實踐經驗來看,主要集中在以下幾個方面:

    首先,棚改項目自身存在多重變量。目前,真正能讓各方受惠的政策因地而異,并未能夠全面展開,以至于有些棚改項目會因拆遷、文化保護等原因不能全面完工,時間拖得越久,投資面臨的風險也就越大。

    其次,當前一些地方的棚戶區改造,缺乏對資金籌集、使用等前瞻性研究和統一規劃,融資企業在成本、規模等方面也存在控制不力的現象。

    再其次,一些棚改項目存在規劃不到位、布局不合理、重建輕管現象,加上配套建設不足的問題,也會使項目盡管建設完工,但在后期租售上卻不受市場歡迎。這也會使項目資金回收緩慢,加劇項目的違約風險。

    最后,現階段全國范圍內不少城市去庫存仍是房地產市場的主題,投資者對房地產私募基金產品的謹慎態度,無形中增加了那些規模、實力較弱的私募基金對已投資項目的后續資金募集難度。如果后續資金無法繼續跟進,前期投入資金則有可能面臨“沉沒”的風險。

    私募基金積極布局

    北京棚改基金的成立與發展并非首例,在全國范圍內,棚改基金在各大城市的棚戶區改造中早已得以應用并起到積極作用。

    傳統意義上看,棚改項目資金來源主要是信貸和利用政府投融資平臺舉債,而棚改基金的出現一定程度上講是一種金融模式的創新。

    對此,張保國認為,“棚改能享受政策紅利,且大多數區域對棚改融資仍然采取政府信譽擔保的模式,還款來源有保證,社會資金進入該領域有明顯的動因。”

    “長富匯銀目前已參與哈爾濱、西安、襄陽等多個城市的棚戶區改造項目。通過棚改,拆除城中村老舊民居,并代之以高層樓房和大型商業中心,有助于加快完善城市配套、提升城市形象、改善居民生活、促進經濟和社會的和諧發展。”張保國說。

    據悉,長富匯銀自2014年起開始著手研究和參與棚改項目,并于2015年初與哈爾濱匯雄集團建立合作,啟動哈爾濱匯雄時代項目。該項目整體占地約5萬平方米,規劃總建筑面積約40萬平方米,將填補哈爾濱老城區東南部現代化商業與高檔住宅的空白點。目前,項目進展順利,接近封頂狀態,商業部分預計年底開業,建成后將成為香坊區的商業航母和香坊區新地標。

    此外,長富匯銀參與設立的“棚改基金”也正在探索收購商品房用于貨幣化安置的具體操作模式。

    “棚戶區改造貨幣化安置,既可完成安置任務,又消化了庫存,對于盤活資金和活躍經濟都有積極作用。但棚改貨幣化安置需要的資金量是巨大的,政府單靠財政撥款無異于杯水車薪。”在張保國看來,長富匯銀積極參與政府主導設立的棚改引導基金,幫助解決棚改融資難等問題,是綜合考慮宏觀經濟形勢、政府政策方向、實體經濟發展規律、自身風控能力及投資回報等多方面因素做出的正確選擇。

    長富匯銀基金研究認為,棚戶區改造能夠成為眾多私募基金關注的主要原因有兩點。

    一是棚戶區改造項目前期涉及到土地整理和開發,會形成一定的收益,棚改之后的住宅商業開發,也會形成可觀的回報;二是作為重大民生工程,中央及地方政府會對棚戶區改造給予較大的財政補貼。

    “一般房地產開發企業做項目都要求自有資金占35%,而做棚改項目的自有資金只要求20%。”據張保國透露,除了自有資金、銀行貸款和債券,房企開發棚改項目還有信托、房地產私募基金等其他資金渠道來源,能夠獲得較大的支持。

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